Как чужденците могат да закупят имот в България

В България чужденците могат да купуват свободно жилищни и бизнес имоти.

Няма законови ограничения за закупуване на имоти без земя - апартаменти, ателиета, апартаменти. Къщи, вили и самостоятелни сгради се класифицират като имоти със земя. Но чужденец, който не е гражданин на една от страните от ЕС, може да закупи земя само като юридическо лице. За да направите това, ще трябва да отворите фирма в България. Теоретично земята може да бъде наета от държавата (минималният период на наем е четири години, максималният лимит не е установен от закона), но обикновено никой не продава недвижими имоти без земя.

Какви права получава чужденец след закупуване на имот в България?

Притежаването на недвижими имоти в България осигурява визови предимства. Притежателят има право на многократна виза за една или повече години с разрешен период на престой в България 180 дни годишно. Съпрузи и деца под 18-годишна възраст също имат право на многократна виза. За да го получите, трябва да представите документи, потвърждаващи връзката ви. Покупката на недвижим имот на стойност €300 хил. дава право на българско разрешение за пребиваване. На практика, поради високия праг за влизане, тази програма не е търсена - чужденците кандидатстват за разрешение за пребиваване на други основания.

Какво трябва да направят чуждестранните граждани след закупуване на имот в България?

Всеки собственик на имот в България е длъжен да се регистрира данъчно в рамките на два месеца от датата на покупката и да плати два данъка: данък върху собствеността и данък комунални услуги. И двете такси могат да бъдат платени на две равни вноски (първата до 30 юни, втората до 31 октомври) или наведнъж до 30 април. В последния случай държавата предоставя 5% отстъпка от данъците върху имотите. Ако не платите навреме, длъжникът ще бъде изправен пред санкции и проблеми при получаване на виза и разрешение за пребиваване. А имуществото на упоритите неплатители може да бъде запорирано и дори продадено за изплащане на дълга.

Защо да се свържете с брокер в България?

На практика чужденците рядко преминават през процедурата сами, тъй като необходимостта от разбиране на правни документи на чужд език, макар и относително разбираем за рускоезичните хора, създава допълнителни трудности. Повечето местни агенции имат специалисти, които говорят свободно чужди езици. Брокерът подбира оферти за имоти, отговарящи на изискванията на клиента. Ще договори цена и специални условия с продавача от името на купувача. Съгласува процедурата по сделката и датите на срещи с нотариуса. Ще подготви договори и други документи, ще провери обектите за евентуални тежести. Основната отговорност за чистотата на сделката е на купувача, който проверява документите на имота и след подписване на договора въвежда необходимите данни в регистъра.

Етап 1. Откриване на банкова сметка.

След избор на обект е препоръчително купувачът да си открие сметка в българска банка. Ще е необходимо да прехвърлите депозита, останалата сума от транзакцията, както и да платите държавни данъци, мита и в бъдеще да направите сметки за комунални услуги. 

В България депозитът обикновено не надвишава 3 хил. евро. Тази сума е посочена в договора за резервация, в който се уточняват основните параметри на сделката: условия и схема на плащане, данни за имота, информация за брокера или предприемача. Сумата на депозита е включена в общата цена на имота, внася се на основание договора за резервация по сметка на агенцията и се задържа от агенцията до приключване на сделката. Ако сделката се провали по вина на купувача, той губи депозита. Ако това е станало по вина на продавача, агенцията връща сумата на купувача в пълен размер или (по желание на купувача) превежда депозита по сметка на друг имот. По желание на страните може да бъде изготвен предварителен договор за покупко-продажба, който отразява всички параметри на сделката: цена на имота, банкови данни на продавача, срокове и размери на плащанията, описание на имота, правата и задълженията на страните, санкции в случай на нарушение на задълженията.

Етап 2. Сключване на договор за покупко-продажба.

Ако купувачът присъства лично на сделката, от него се изисква само задграничен паспорт, останалите декларации се попълват при нотариус: относно гражданството и семейното положение относно произхода на средствата за комуникация (или липса на комуникация) с високопоставени служители: служители, членове на правителството, политици и др. относно присъствието – или по-скоро отсъствието – в санкционните списъци.  

Документите на езика на страната на чуждестранния купувач трябва да бъдат нотариално заверени (или в консулския отдел на българското посолство), както и преведени на български език от преводаческа агенция. 

Страните подписват договора в присъствието на нотариус и преводач. Договорът описва подробно обекта, сумата на сделката, както и процедурата за плащане. Нотариусът проверява състоянието на обекта на продажба и чистотата на сделката. Той също така потвърждава факта, че имота е собственост на продавача, удостоверява подписите на страните и самата сделка като правен акт. Нотариалният акт се съставя само на български език. Нотариусът действа като гарант по договора.

Етап 3. Плащане.

Плащането на остатъка от сумата обикновено се извършва веднага след подписване на нотариалния акт в присъствието на нотариус. Парите се превеждат по банков път по сметка на продавача. Забранени са плащанията в брой за всякакви сделки (недвижими имоти, автомобили и др.), чиято стойност надвишава 10 хиляди лева (5 хиляди евро). Тоест, ако жилището струва 30 хиляди евро и плащането се извършва в брой, тогава такава транзакция е невалидна. Плащане от ръка на ръка е разрешено само ако цената на имота е под €5 хил. В останалите случаи плащането трябва да се извърши само чрез банка. Купувачът може да внесе пари в брой в страната, но трябва да плати за закупения имот чрез банка (депозит по сметката на продавача).

Етап 4. Регистрация на новия собственик.

След потвърждаване на факта на плащане, нотариусът изпраща документите за регистрация в Агенция по вписванията. В рамките на една седмица след сключването на сделката, купувачът получава в нотариалната кантора акт с отметка за регистрация на правото, с други думи, удостоверение за собственост. Последният етап от подготовката на документа: регистрация на недвижими имоти в Статистическата служба на България - Булстат (с получаване на статистически номер за всички чужденци, притежаващи недвижими имоти), данъчен офис, Агенция по геодезия и картография. Това обикновено отнема около два месеца. Новият собственик е длъжен да поднови договорите с енергийното дружество и ВиК до 30 дни.

В България отдавна е разработена процедурата за дистанционни сделки с недвижими имоти. Основното нещо, което се променя по време на дистанционна покупка, е, че трябва предварително да издадете пълномощно на брокера. Предварително се изготвят и декларации за произход на средствата, семейно положение, свързани лица и липса на наказателни списъци. Тези документи трябва да бъдат нотариално заверени (или в българското консулство) по местоживеене и изпратени на упълномощено лице с куриерска служба. Заверените от консулството документи на български език не изискват превод.

Регистрация на недвижими имоти след продажба

Това включва: регистрация по Булстат, декларация за недвижими имоти в данъчната служба, актуализиране на данни в службата по кадастър и геодезия, пререгистрация на абонатни номера за ВиК и Ел. 

Местните данъци, нотариалните такси и регистрационните такси се облагат с 20% ДДС.