Какви са документите, които са нужни при продажбата на имот

Ролята на добрия агент на недвижими имоти далеч не свършва с пускането на обява. Тя включва провеждане на огледи и преговори с купувача, а също и съдействие за набавяне на необходимите документи за успешното приключване на сделката. 

Кои са задължителните документи при сделка с недвижим имот?
 
• Документ за собственост - Най-често това е нотариалният акт за придобиване на имота (например, при покупко-продажба, дарение, учредяване/прехвърляне на право на строеж, замяна). Документ за собственост в определени случаи може да бъде и договор за покупка на имот от общината или ържавата, договор за доброволна делба, констативен нотариален акт, постановление за възлагане, а понякога дори съдебно решение.
 
• Кадастрална схема/скица на имота - Този документ се издава от АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър). За поземлени имоти в райони, в които няма влязла в сила кадастрална карта, се издава скица от общината. Важно е да се обърне внимание, че кадастралната схема/скица няма срок за валидност, ако няма промяна в данните, докато скицата от общината е валидна 6 месеца от издаването.
 

• Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота - Този документ е познат още като "удостоверение за вещни тежести" и се издава от Агенцията по вписванията. В него се съдържа списък на всички вписвания, отразени по партидата на имота в Имотния регистър към момента на издаването му. Препоръчително е да бъде издаден непосредствено преди датата на сделката, като периодът на проверката да е поне 10 години назад. Удостоверението не е задължителен документ съгласно закона, тъй като Имотният регистър е публичен, но практиката е наложила представянето му, доколкото електронните справки от регистъра не са официален документ.
 

• Удостоверение за семейно положение за продавачите - Такова удостоверение се изисква при продавачи български граждани и се издава от ЕСГРАОН. Препоръчително е да бъде издадено непосредствено преди датата на продажбата, за да се гарантира актуалност на информацията в него. При продавачи чужденци е възможно държавата по произход на лицето да не поддържа регистър, който да удостоверява гражданското състояние и в този случай обстоятелствата се удостоверяват чрез нотариално заверени декларации.

 
• Удостоверение за наличие или липса на публични задължения - Практиката е наложила представянето на този документ и обичайно се изисква от нотариуса при изповядване на сделката. Задължително се представя и когато купувачът финансира покупката с ипотечен кредит. Удостоверението се издава от териториалната дирекция на НАП по постоянен адрес на лицето, като валидността му е 1 месец.
 
• Платежни нареждания за платени консумативи и режийни разходи за имота - При продажбата е обичайна практика да се представят и платените сметки за ток, вода, отопление, газ, такси поддръжка за етажна собственост, така че купувачът да е спокоен, че не наследява непокрити задължения.

Наред с тези общовалидни документи и декларации, при специфични ситуации по отношение на имота или собствеността се налага представянето на някои допълнителни документи:

• При продажба на имот ново строителство е необходимо продавачът да представи строителните книжа до етапа, в който е построена сградата. Това са разрешение за строеж; инвестиционен проект; площообразуване; актовете, удостоверяващи степента на строителството или удостоверение за въвеждане в експлоатация/ разрешение за ползване на сградата. За строежи преди 31.03.2001 г., за които не са налични строителни книжа, се представя удостоверение за търпимост. То се издава от общината по адрес на имота и удостоверява, че сградата не подлежи на премахване.

• При продажба на наследствен имот в допълнение към нотариалния акт се представят също акт за смърт на починалия собственик и удостоверение за семейното му положение към момента на придобиване на имота (за български граждани се издават от ЕСГРАОН); актуално удостоверение за наследници, а при продажба на имот, наследен от чужденец, може да се изиска и справка от регистър за завещания в държавата по произход.

• При продажба на имот, придобит извън брак - Когато имотът е придобит извън брак, но към момента на сделката продавачът е в брак, съпругът - несобственик представя декларация по чл. 26 от Семейния кодекс, че е съгласен с продажбата и имотът не е семейно жилище.

• Добра практика е също представяне на техническия паспорт на сградата. Такъв могат да притежават както сгради ново строителство, така и по-стари сгради. Той обобщава информацията за изграждането ѝ, въвеждането в експлоатация и за всички елементи от нейните технически характеристики - елементи на строежа, конструктивна устойчивост, пожарна безопасност и други, вкл. показателите за енергийна ефективност. Подобен документ се изисква и от някои банки при отпускане на кредитиране именно с оглед оценка на енергийната ефективност на сградата.

• При продажба на поземлен имот е възможно да е необходимо издаването на комбинирана скица, когато има разминавания в данните за площта и границите на имота.

При продажба на самостоятелен обект е възможно да трябва издаване на удостоверение за идентичност на имота или удостоверение за административен адрес, ако се установи липса, непълнота или грешка на данните в документа за собственост.

• За имот, върху който е вписана ипотека в полза на банка или друго лице, кредиторът издава писмо - ангажимент за заличаване на ипотеката, ако това няма да бъде извършено преди сключване на покупко-продажбата.

• Ако собственик на имота е непълнолетно лице или лице, поставено под запрещение, продажбата може да се извърши само след съдебно разрешение. То се издава от Районния съд по местоживеене на собственика и съдържа условията, при които трябва да бъде изпълнена сделката, включително цената и начина на плащане.