Каква цена да търся за имота си?
Всеки продавач вероятно се опитва да направи свое мини проучване за пазара. Оглежда обявите в своя район, прочита последните статистики за сделките с имоти, обръща се към агенция, за да се ориентира какво може да получи.
Независимо какво казва пазара, продавачите имат своя лична представа каква цена искат да постигнат - спрямо инвестираните средства и желаната от тях доходност или спрямо собствените им нужди. А в желанието си да постигнат най-доброто, винаги взимат за свой бенчмарк най-високите цени и най-скъпите оферти, водени от максимата, че едно нещо струва толкова, за колкото собственикът му е склонен да го продаде. Обратното също е налице - в търсене на бърза продажба или поради непознаването на спецификите на пазара, можем да занижим стойността на имота, губейки възможности да реализираме напълно неговия потенциал.
Как да разберем тогава колко струва нашият имот?
На първо място, разбира се, е проучването на пазара. При агентите на недвижими имоти това не е просто преглед на наличните обяви, а анализ на реални сделки.
Сравнението с имоти в същия район или от същия тип е полезен индикатор. Трябва обаче да се вземат предвид и редица специфики. Цените могат сериозно да варират спрямо типа строителство, годината на строеж, етажа, изложението, наличието на допълнителни “екстри” към сградата като охрана, двор, паркинг и др. Съседни улици или квартали могат да имат различна справедлива цена поради своята различна репутация, удобства на местоположението, транспортни връзки и пр.
Не на последно място - презентацията на жилището може сериозно да се отрази върху интереса към огледи и да промени цената. Често на недвижимите имоти гледаме като на 4 стени, които носят стойността. Не бива да пропускаме обаче, че при избора купувачите се движат и от много субективни фактори, когато трябва да разгледат и изберат сред конкурентни оферти. Не е все едно дали обявата е детайлно описана или дава оскъдна информация. Дори и да имате колебания по отношение на това сам или с помощта на посредник ще продавате имота си, полезно е посещение от добър брокер на място.
Често реалните сделки се случват с “коментар” в цената.
Kупувачът е с очакването, че обявената първоначално оферта може да подлежи на лека корекция, която понякога варира между 5 и 15% в зависимост от способността на собственика да преговаря, от спешността за ппродажба. Подобно очакване кара собствениците винаги да посочват по-висока цена от реалните си очаквания, за да си оставят поле за преговори. С подобна тактика трябва да се подхожда разумно.
Ако цената бъде твърде завишена спрямо пазара и обявата залежи дълго време, това може да има по-голям и дълготраен негативен ефект върху продавания имот. Купувачите и консултантите, които разглеждат пазара, със сигурност правят непрекъснат скрининг на предлагането. И когато една обява за на пръв поглед интересен имот стои твърде дълго време без движение - това е индикация за потенциален проблем. На финала, надвишената цена може дори да доведе до ситуация, в която имотът бива продаден на значително по-ниска цена спрямо тази, която бихме постигнали при балансирана и обективна начална оферта.